Mietzinsminderung bzw. -befreiung auf Grund COVID-19

Die vorbehaltslose Zahlung von Mietzins und Leasingraten wird regelmäßig als Verzicht gewertet! Sichern Sie bzw. prüfen Sie etwaige Ansprüche.

Lesezeit: ca. 2 min

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Medial wurde bereits über Minderungsansprüche (bis hin zum gänzlichen Entfall) bei Geschäftsraummieten auf Grund der aktuellen COVID-19 Pandemie berichtet. Neben Bestandverträgen können auch Leasingverträge von den einschlägigen Bestimmungen (§§ 1104 ff ABGB) umfasst sein.

Von der COVID-19 Krise betroffen sind (nahezu) alle Unternehmer. Anspruch auf Minderung bzw. gänzlichen Entfall der Geschäftsraummiete gem §§ 1104 ff ABGB besteht jedoch nur, wenn das Bestandobjekt/Leasingobjekt

  • durch einen außerordentlichen Zufall (wie etwa eine Seuche)
  • nicht oder nur eingeschränkt benutzt werden kann und
  • keine gegenteilige ausdrückliche vertragliche Vereinbarung getroffen wurde.

Während mittlerweile wohl niemand mehr daran zweifeln kann, dass es sich bei COVID-19 um eine Seuche handelt, muss die Voraussetzung der eingeschränkten Benutzbarkeit des Bestands-/Leasingobjekts sowie das Vorliegen etwaiger vom Gesetzeswillen abweichenden Vereinbarungen im Miet- bzw. Leasingvertrag individuell geprüft werden.

Grundsätzlich verlangt der Gesetzgeber eine ausdrückliche und auf den „Seuchenfall“ zugeschnittene vertragliche Regelung, damit das Recht auf Bestandzinsminderung entfällt. Die in der Praxis in den Verträgen anzutreffenden allgemeinen Klauseln erfüllen diese Vorgabe regelmäßig nicht! Mieter sind daher gut beraten, sich von solchen Klauseln nicht gleich einschüchtern zu lassen, sollte der Vermieter darauf verweisen. Umgekehrt muss aber nicht jeder Vermieter/Leasingnehmer eine Minderung der Miete gleichsam automatisch akzeptieren. Strittig ist zudem, ob auch die Betriebskosten von der Minderung umfasst sind.

In Hinblick auf den nahenden Fälligkeitstermin der nächsten Miete/Leasingrate (regelmäßig am Monatsende/Monatsanfang) ist jedenfalls sofortiges Handeln notwendig. Eine vorbehaltslose Zahlung der Rate/des Bestandzinses kann laut Judikatur nämlich als Verzicht auf die Rechte gedeutet werden.

Beiden Parteien eines Bestand-/Leasingverhältnisses wird sohin dringend geraten, das Vertragswerk individuell zu prüfen bzw. prüfen zu lassen. Gerne stellen wir kurzfristig ein anspruchswahrendes Schreiben zur Verfügung. Vorerst geht es darum, zu verhindern, dass die Ansprüche durch vorbehaltslose Zahlung der monatlichen Raten verloren gehen. Danach kann dann in Ruhe die Sach- und Rechtslage geprüft, sowie die Raten können anschließend ganz oder zumindest teilweise zurückgefordert werden.

Für Fragen stehen Ihnen RA Mag. Roman Taudes LL.M (r.taudes@aigner-partners.at) und RA Mag. Lukas Aigner (l.aigner@aigner-partners.at) rund um die Uhr zur Verfügung.

Aigner Lehner Zuschin + Partner Rechtsanwälte

Pestalozzigasse 4/5

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Tel: 01 361 99 04

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FAX: 01 361 99 04-99

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