So wohnt Österreich 2020

Miete oder Eigentum? Wohnung oder Haus? Alleine oder gemeinsam? Wie wichtig ist ein Balkon oder ein Garten? Und wie geht’s weiter mit der Energiewende?

Lesezeit: ca. 7 min

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Mehr als zwei Drittel (78%) der Österreicher residieren laut einer aktuellen Studie (FindMyHome.at) in einer Wohnung. Besonders begehrt sind dabei mittelhohe Etagen wie der zweite oder dritte Stock, die zu Fuß gut erreichbar sind, sowie Neubauwohnungen, die mit 54% knapp die Mehrheit gegenüber Altbauwohnungen bilden.

Diese Wohnform ist vor allem bei den 30- bis 40-Jährigen beliebt. Nicht überraschend: Die junge Generation ist ziemlich flexibel, das Sozialleben findet oft außerhalb der eigenen vier Wände statt – in dieser Phase legen sich die wenigsten gern fest. Ein Haus wäre da einfach ein zu großer Schritt (und für einige auch zu teuer).

Miete versus Eigentum: Eine Altersfrage

Allgemein setzt sich der Trend, Eigentum anzuschaffen, aber fort: Mittlerweile 49%, also beinahe die Hälfte aller Befragten, wohnen in den „eigenen vier Wänden“. Für Eigentum sprechen dabei vor allem der Sicherheits- und der Anlagegedanke. Für 37% zählt das Zuhause als Wertanlage, 36% fühlen sich im Eigentum sicherer und 13% geben an, die Immobilie geerbt bzw. geschenkt bekommen zu haben. Weitere sieben Prozent sehen Eigentum langfristig als günstigere Wohnform an.

Knapp mehr als die Hälfte (51%) lebt allerdings noch in Miet-Immobilien; besonders die Altersgruppe zwischen 25 und 40 Jahren zieht dieses Wohnkonzept vor. Dies hat laut Erhebung folgende Gründe: Ein Drittel will flexibel bleiben, ein weiteres Drittel verfügt nicht über genügend Eigenmittel und für den Rest ist Mieten günstiger bzw. ein Kredit keine Option.

Balkon, Terrasse oder Garten bei 63 Prozent ein Muss

Geht es um die Immobilienwahl, zählt bei vielen Suchenden die Lage zu den wichtigsten Auswahlkriterien. Mittlerweile aber fast genauso wichtig: Eine attraktive Außenfläche – für fast zwei Drittel (= 63%) der Befragten sind ein Balkon, eine Terrasse oder ein Garten eine zentrale Voraussetzung für die Wahl einer Immobilie.

Schon 74% der Befragten wohnen auch bereits in einer Immobilie mit Außenfläche. Bei 40% bedeutet dies einen Balkon oder eine Terrasse bis 10 m2. Gerade in innerstädtischen Wohngegenden sind Außenflächen ein immer teurer werdendes Gut, das mit höheren Investitionen verbunden ist. Wer also auf der Suche nach größeren Freiflächen ist, wird eher in ländlichen Gebieten fündig. Im ländlichen Bereich wohnen mehr als ein Drittel (39%) der Teilnehmer in Immobilien mit mindestens 100 m2 Fläche, meist in Form eines Gartens, der als Außenbereich genutzt werden kann.

Single, vergeben oder verheiratet?

Ob bei der Immobiliensuche nach Miete, Eigentum, einer Wohnung oder gar einem Haus gesucht wird, steht meist im Zusammenhang mit dem aktuellen Familienstand. Das spiegelt sich auch in den Zahlen wider. So wohnt der Großteil der Singles (91%) in einer Wohnung, die zu mehr als zwei Dritteln (69%) zur Miete bezogen wird.

Verheiratete wohnen hingegen vermehrt (61%) in Eigentum, mehr als ein Drittel (36%) davon in einem Haus. Ist der Beziehungsstatus allerdings „nur“ „vergeben“, so hält sich das Verhältnis zwischen Miete (51) und Eigentum (49%) die Waage.

Und im Alter?

Die Hälfte aller Österreicher (exakt 48%) will im Alter zu Hause wohnen, aber schon an zweiter Stelle bei den Wohnpräferenzen steht mit 23% das Betreute Wohnen in barrierefreien, speziell für ältere Menschen adaptierten Wohnhäusern. Wesentlich geringen Anklang finden Alters-/Senioren- oder Pflegeheime (zehn) und erst recht Seniorenresidenzen (fünf Prozent).

Da kommt sogar ein Winterquartier im Süden mit mobiler Pflege noch besser an (sechs Prozent). Am wenigsten können sich die Österreicher vorstellen, im Alter im Haus oder in der Wohnung der Kinder und Enkel zu wohnen.

Externe Betreuung attraktiver

Von den Personen, die in den eigenen, bisherigen vier Wänden wohnen bleiben wollen, wünschen sich 26% einen mobilen Pflegedienst und 22% eine Betreuung durch die eigene Familie.

In der Altersgruppe 50plus steigt die Attraktivität von mobilen Pflegediensten sogar auf 34%, während die der Betreuung durch die eigene Familie auf 20% sinkt – schließlich sind die weiblichen Familienmitglieder, die diese Pflegetätigkeiten in den meisten Fällen durchführen, oft selbst berufstätig und damit gar nicht verfügbar oder Pflegende wie zu Pflegende bereits in einem Alter, dass dies für beide unzumutbar oder gar unmöglich ist.

„Fakt ist, die Altersgruppe 60plus umfasst derzeit in Österreich mehr als 2,2 Millionen Menschen und bis 2029 werden es noch um eine halbe Million mehr sein“, kommentiert Bernhard Reikersdorfer, MBA, Geschäftsführer von Re/Max Austria. „Experten sprechen schon von einer drohenden grauen Wohnungsnot, auf die aber Österreich keinesfalls ausreichend vorbereitet ist.“ Die Politik ist also gefordert, sowohl das Angebot bei der mobilen Pflege weiter zu verstärken, als auch betreubares Wohnen entsprechend zu ermöglichen.

Eigenvorsorge schadet nicht

Die Besitzer von Eigenheimen und Eigentumswohnungen tun gut daran, sich frühzeitig Gedanken zu machen, inwieweit ihre Wohnsituation altersgerecht und barrierefrei und somit gegebenenfalls auch mit Rollstuhl oder Rollator bewältigbar ist. Danach ist zu prüfen, ob allfällige Adaptierungen nötig, möglich und sinnvoll sind; eine Alternative dazu kann auch ein entspannter, weil rechtzeitiger Wohnungswechsel sein.

Der kann auch aus finanziellen Überlegungen heraus ein Thema werden; schließlich hängt die „Leistbarkeit des Wohnens“ ja direkt mit der Vermögens- und Einkommenssituation der älteren Bevölkerung zusammen. Diese wird sich aufgrund des staatlichen Pensionsaufwands für die geburtenstarken Jahrgänge der 1960er-Jahre (Babyboomer) wohl kaum deutlich verbessern. Da ist Wohnen im Eigentum ganz besonders von Vorteil: Zum einen hat man keine Miete zu bezahlen und zum anderen einen Vermögenspolster, den man immer noch liquidieren und in betreubares Wohnen investieren kann.

Auch kann ein Einfamilienhaus mit Garten für eine alleinstehende ältere Person derart mit Kosten und Mühen verbunden sein, die man sich irgendwann nicht mehr antun will. Dies ist ein häufiger Grund, rechtzeitig aus dem vorhandenen Immobilienwert Kapital zu schlagen – durch Vermietung oder Verkauf – und sich den Lebensabend mit der so zusätzlich gewonnenen finanziellen Freiheit und Sicherheit zu verschönern.

Dauerhaftes Einkommen oder maximaler Einmalerlös

Die Immobilienwirtschaft wiederum ist aufgerufen, innovative und für die Beteiligten sichere Vermarktungsmodelle anzubieten. So sollen verkaufswillige ältere Menschen aus einem Verkauf zu einem absolut sicheren Maximalpreis nicht nur einen Einmalerlös, sondern – je nach Wunsch – auch ein laufend fließendes Zusatzeinkommen (für Lebensqualität oder Pflegeaufwand) in einer notariell abgesicherten Form erhalten können.

Alternativ dazu können Senioren auch Eigentümer bleiben, ihre Immobilie vermieten und selbst in betreubares Wohnen ziehen. In allen Fällen ist ein unverbindliches Gespräch mit vertrauenswürdigen Rechts- und Immobilien-Experten sicher kein Fehler …

Top-aktuelle Herausforderungen

Bekanntlich hat die neue Regierung aus ÖVP und Grünen inzwischen offiziell den Weg in Richtung Klimaneutralität eingeschlagen. Und die Energiewende birgt neben Herausforderungen auch Chancen, wie sich beispielhaft beim Thema Wohnen und Heizen zeigt. Denn geht es nach den Regierungsplänen, kommt auf die heimischen Installationsbetriebe eine arbeitsreiche Zeit zu: Bis zum Jahr 2035 soll in Österreich keine Kohle- und keine Ölheizung mehr im Einsatz sein. Und fünf Jahre später dürfte nach den derzeitigen Plänen auch kein fossiles Gas mehr zum Heizen verwendet werden. Bis 2040 soll Österreich klimaneutral werden. Und das schlägt sich neben Verkehr und Industrie eben auch beim Wohnen nieder.

In sehr vielen Fällen bedeutet die Absage an Kohle, Erdöl und Erdgas, dass ein neues Heizungssystem installiert wird. Und das kommt zumeist nicht billig. In einem Einfamilienhaus schlägt der Austausch der Zentralheizung schnell einmal mit fünfstelligen Euro-Summen zu Buche. Bisweilen noch schwieriger ist die Lage für Mieter: Sie haben gar nicht die Möglichkeit, auf eigene Faust ihre Heizungsanlage umzubauen. Dazu kommt: Gerade in Mehrfamilienhäusern ist die Umstellung auf klimaneutrale Heizsysteme in vielen Fällen nur dann sinnvoll, wenn das Gebäude zuerst entsprechend saniert wurde. Auch das kostet Geld, oftmals noch deutlich mehr als der Umbau des Heizsystems.

Austro-Investmentmarkt wird (noch) attraktiver

Österreich ist und bleibt für die überwiegende Mehrheit der Investoren ein attraktiver Standort für Immobilienanlagen. 96% der Anleger schätzen den heimischen Markt heuer als attraktiv bis sehr attraktiv ein, was einer Steigerung von zwölf Prozent gegenüber dem Vorjahr entspricht. Das sind Ergebnisse des Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt 2020 der Prüfungs- und Beratungsorganisation EY. Dafür wurden rund 50 Immobilieninvestoren befragt, die in den vergangenen Jahren am österreichischen Immobilienmarkt aktiv waren.

Alexander Wlasto, Partner und Leiter des Sektors Real Estate bei EY Österreich: „Der österreichische Immobilienmarkt ist weiterhin ein beliebtes Ziel von heimischen wie internationalen Investoren. Die Situation wird aber immer herausfordernder. Wir befinden uns mittlerweile im Spätzyklus des Immobilienmarktes.“ Anzeichen dafür sind die von den Umfrageteilnehmern präferierten Strategien. So geben 83% der Befragten an, ihren Fokus auf Nischenprodukte legen zu wollen. Immerhin 81% setzen auf Projektentwicklungen in eigener Regie, ebenso viele wollen im Ankauf nur selektiv vorgehen. Die Gewinnmitnahme durch Verkäufe sowie Investments im Ausland kommen für je 72% der Investoren infrage.

Bezogen auf das Marktumfeld, gehen je 84% der Investoren davon aus, dass die Themen Baulandknappheit und Grundstücksspekulation im laufenden Jahr in den Vordergrund treten werden. „Die Marktteilnehmer spüren die Angebotsknappheit tagtäglich; sie erwarten völlig zu Recht ein stringentes Handeln der öffentlichen Hand, um dem entgegenzuwirken: etwa durch Baulandausweisungen, schnellere Baurechtschaffung oder auch Baugebote“, erklärt Erich Sorli, Partner bei EY Österreich. Zudem fordert rund die Hälfte der Studienteilnehmer ein wirkungsvolles Vorgehen gegen Geldwäsche. Dass globalpolitische Unsicherheiten und Instabilitäten 2020 auf den österreichischen Immobilienmarkt durchschlagen werden, erwarten hingegen weniger als die Hälfte der Befragten. Nach Einschätzung der Studienteilnehmer wird sich der Fokus der Investoren im Vergleich zu 2018 und 2019 in Bezug auf die Nutzungsarten auch 2020 nicht wesentlich verändern. Hohes Interesse besteht weiterhin an Wohnimmobilien. So erwarten die Investoren in allen Lageklassen im Wohnsegment weiterhin steigende Preise. Im Bürosegment hingegen werden überwiegend gleichbleibende Preise erwartet, während Einzelhandelsimmobilien aus Sicht der Investoren verlieren. Folglich wird die Nutzungsart Büro nur noch laut 24% der Teilnehmer im Jahr 2020 stark im Investoreninteresse liegen, während das im Vorjahr noch 40% der Befragten so sahen.

Demografischer Wandel beeinflusst Immobilienmarkt

Wie schon in den Vorjahren identifizieren auch im Jahr 2020 96% der Investoren den demografischen Wandel als größten Treiber des Immobilienmarkts. Einen weiterhin starken Trend sehen 62% der Befragten in der Globalisierung der Investmentströme. Während sich im Vorjahr noch alle Befragten einig waren, dass die Digitalisierung die Branche in den kommenden fünf bis zehn Jahren maßgeblich beeinflussen werde, so sind heuer 15% anderer Meinung. „Beim Blick auf die Digitalisierung ist ein gesunder Realitätssinn eingekehrt“, so Wlasto „Der positive Effekt wird in der Branche erkannt und erprobt.“ 88% der Befragten sind der Meinung, dass digitale Prozesse Effizienzgewinne in der Immobilienbranche generieren. Die Grundlage für die Digitalisierung der Immobilienwirtschaft bilden unternehmensübergreifende Datenstandards und -strukturen – in dieser Frage herrscht Einigkeit unter den Investoren.

An Bedeutung gewinnt wie oben bereits erwähnt der Klimawandel: 57% meinen, dass er den österreichischen Immobilienmarkt zukünftig beeinflussen wird. So steigt auch das Umweltbewusstsein in der Branche: 88% der Investoren erwarten, dass Wetterextreme die Anforderungen sowohl an die Baubranche als auch an die Stadtentwicklung erhöhen werden. Bei der Anmietung von Objekten sehen lediglich zwölf Prozent der Befragten Nachhaltigkeitskriterien als weniger relevant an – für die Mehrheit (88%) spielen sie eine relevante Rolle. „Nachhaltigkeit gewinnt nach einem leichten Durchhänger in den vergangenen Jahren spürbar wieder an Bedeutung bei Investmententscheidungen“, sagt Wlasto.

Quellen:
  1. Wohnreport 2019: FindMyHome.at analysierte die Antworten von 150 Immobiliensuchenden
  2. Re/Max Studie „Wohnen in allen Facetten“ im Alter
  3. EY Trendbarometer Immobilien-Investmentmarkt 2020
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